Про об'єднання співвласників багатоповерхових будинків

Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – це форма організації жителів багатоповерхівок. ОСББ є органом для прийняття колективних легітимних (мають юридичну силу) рішень. При цьому воно керує лише спільним майном співвласників домівки – горища, підвали, ліфти, сходи, комунікації, придомова територія тощо – не зазіхаючи на приватну власність.

Рішення ОСББ є обов’язковими для всіх жителів будинку. Поки немає ОСББ або житлово-будівельного кооперативу (ЖБК), долю спільної власності жителі багатоповерхового будинку вирішують консенсусом, тобто одноголосною згодою.

При цьому не слід забувати, що ОСББ – не альтернатива ЖЕКу, адже житлово-експлуатаційна контора має право лише надавати послуги і не може ухвалювати жодного рішення щодо власності.

Усі рішення в ОСББ приймаються колегіально за допомогою демократичних процедур і спеціальних органів, обраних всіма співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо обрані правління ОСББ та контрольно-ревізійна комісія працюють погано, їх завжди можна переобрати.

Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"

Довідник ОСББ

ТОП-5 переваг створення ОСББ

Перевага перша. Ви зможете повноцінно керувати багатоквартирним будинком, який є вашою спільною колективною власністю – саме Ви будете вирішувати, як вигідніше розпорядитися власним майном.

Перевага друга. Ви зможете значно знизити житлово-комунальні платежі, підвищивши при цьому якість надання послуг, наприклад, з боку ЖЕКу.

Перевага третя. Якщо захочете, то зможете почати заробляти гроші на спільній власності – наприклад, здасте фасад будинку в оренду під рекламні площі, або підвал зробите складським приміщенням. І без створення ОСББ тут не обійтись.

Перевага четверта. Ви зможете ефективно провести енергетичну модернізацію свого будинку, щоби значно зменшити суми оплати за житлово-комунальні послуги. Це капіталовкладення дуже швидко окупиться за рахунок економії.

Перевага п’ята. У процесі створення та керування ОСББ ви навчитеся самоорганізації, основам конфліктології та демократичним процедурам прийняття колективних легітимних рішень. А це дозволить вам покращувати середовище вже на вищому рівні – в органах місцевого самоврядування.

5 кроків до створення та діяльності ОСББ

Знайдіть серед співвласників свого будинку охочих до змін та почніть всі разом займатися самоосвітою – ретельно вивчіть закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та процедуру реєстрації ОСББ.
Почніть підготовку до створення ОСББ з поквартирного обходу жителів будинку за 14 днів до зборів. Вручення повідомлення має відбуватися під розпис про його отримання. Тим, кого не знайшли, відправляєте рекомендований лист з описом вмісту.
Продовжуйте підготовку до установчих зборів зустрічами і обговореннями з жителями будинку – для цього потрібно не менше чотирьох заходів, адже вам необхідно перетягнути на свій бік більшість сусідів.
Запорукою успіху є правильне проведення установчих зборів. До них потрібно готуватися заздалегідь – знайти місце проведення зборів, підготувати картки для голосування та формуляри реєстрації учасників зборів.
Ніколи не уникайте чергових та позачергових зборів ОСББ, щоб ефективно контролювати діяльність голови та членів правління, а також контрольно-ревізійної комісії.

ПЕРЕЛІК НЕОБХІДНИХ ДОКУМЕНТІВ ПРИ РЕЄСТРАЦІЇ ОСББ

ВІДОМІСТЬ про отримання повідомлення про проведення установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку

ЗАПИТ на інформацію про загальну площу всіх квартир і всіх окремих нежитлових приміщень будинку

ПОВІДОМЛЕННЯ про проведення установчих зборів співвласників багатоквартиного будинку

ДОДАТОК до протоколу установчих зборів

ПРОТОКОЛ створення та засідання ініціативної групи з підготовки, скликання і проведення установчих зборів об’єднання співвласників багатоквартирного будинку

ПРОТОКОЛ зборів співвласників багатоквартирного будинку

ТИПОВИЙ СТАТУТ об’єднання співвласників багатоквартирного будинку

Нещодавно законодавство, присвячене регулюванню відносин у сфері реалізації права власності в багатоквартирному будинку, зазнало помітних змін. Зокрема, було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі — Закон № 417-VIII). Законом запроваджено низку нововведень, спрямованих на забезпечення співвласників багатоквартирних будинків дієвим механізмом для прийняття рішень щодо утримання й управління спільним майном, унесено довгоочікувані зміни до наразі чинного Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон № 2866-III) тощо.

         Серед нововведень Закону 417-VIII чи не найголовнішим є чітке визначення ним альтернативних методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку:
-самостійно, у тому числі шляхом створення ОСББ,
-або за допомогою передання всіх або частини функцій на підставі договору фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі (управителю).
          Необхідно відмітити, що більшість мешканців багатоквартирних будинків не відчувають свою особисту відповідальність за утримання будинків, в яких вони мешкають. Така ситуація відбувається, через те, що ментальність пересічного мешканця побудована за тим принципом, що у всьому, що стосується їхнього помешкання, винні інші, наприклад ЖЕКи. Але жодна реформа не можлива, доки не буде відповідального власника у багатоквартирних будинках, здатного обирати і контролювати керуючу компнанію (ЖЕК).
         Якість послуг може зрости лише тоді, коли запрацює ринок - попит і пропозиція. Більшість багатоквартирних будинків належать співвласникам, тому тягар утримання та використання лежить виключно на плечах самих мешканців.
         В середньому по Україні 17% багатоквартирних будинків мають свої ОСББ, а 83 % не мають свого конкретного власника. В Марганці це співвідношення 20 на 80%.
         Оновлене законодавство визначає лише одного суб’єкта, який має первинне право на управління багатоквартирним будинком — це співвласники будинку (ч. 1 ст. 9 Закон № 417-VIII). У цій же нормі зазначається: згідно з рішенням співвласників, усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю чи всі функції — об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об’єднань співвласників багатоквартирного будинку). Отже, співвласники мають для вибору такі альтернативні варіанти дій:
вирішувати всі питання щодо управління будинком самостійно на зборах (порядок прийняття відповідних рішень передбачено ст. 10 Закону № 417-VIII);
створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку й передавати йому всі функції з управління будинком;
передавати всі функції з управління будинком управителю — фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі;
передавати частину функцій з управління будинком управителю, а частину — лишати у власній компетенції, приймаючи рішення на загальних зборах у згаданому вище порядку.
Ми намагатимемося з’ясувати — яка із форм управління спільним майном жителів багатоповерхових будинків є оптимальною.

І.Чому варто вибрати Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків ( ОСББ, або як його називають європейці — кондоминиум), а не ЖЕК?

Переваги ОСББ :
- самостійна участь у формуванні свого бюджету;
- визначення об'ємів внесків на утримання будинку;
- вибір представників робочих спеціальностей, які робитимуть ремонтні роботи; підрядників (вивезення сміття, дезинфекція і ін.) і умови роботи з ними, вплив на якість послуг, що робляться ними, самостійне визначення черговості робіт по поточному ремонту будинку.

В результаті:

1. Підвищується зацікавленість, відповідальність і, як наслідок, ефективність управління загальною власністю, покращується житлово-комунальне обслуговування.
2. Колишній власник може прийняти участь в першому після приватизації капітальному ремонті будинку — створення ОСББ «притягає» з місцевого і державного бюджетів кошти на капітальний ремонт будинку.
3. З ОСББ співвласники будинку набувають повноцінного представника своїх інтересів, як перед державними органами, так і перед комунальними службами і іншими юрособами.
4. ОСББ гарантоване отримання прибудинкової території у власність, або в оренду. Це позбавить від неприємностей при несанкціонованому будівництві на прибудинковій території передбачених місцевою владою будов в процесі ущільнення забудови.

ІІ. Управління багатоквартирним будинком самостійно співвласниками

Наразі здійснення управління будинком власними зусиллями цілком можливе. Адже Закон № 417-VIII чітко прописав механізм прийняття таких управлінських рішень.
Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймають на зборах співвласників. Для скликання зборів достатньо рішення ініціативної групи (не менш ніж 3 співвласники) або управителя.

ІІІ.Управітель:

Управитель — це суб’єкт підприємницької діяльності, відтак для нього першочерговою метою, без досягнення якої не має змісту його діяльність, є отримання прибутку, а забезпечення потреб співвласників будинку — спосіб досягнення такої мети. Звісно, наведене не є беззаперечним свідченням того, що в усіх випадках послуги управителя будуть менш якісними й більш дорожчими, однак загалом таке з високою ймовірністю може бути, оскільки очевидним є факт, що залучення додаткового посередника збільшує вартість послуги та потребує додаткового контролю за діяльністю
Договір з управителем може бути укладено за відповідним рішенням співвласників незалежно від того, чи існує в будинку ОСББ Отже, спосіб волевиявлення співвласників квартир на обрання відповідної форми управління незмінний в обох випадках — це прийняття рішення загальними зборами будинку.